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房地产现在还有什么大机会?过去15年的历史给你答案

2021-09-03 18:18:27    平果房产网     楼盘行情    



01


地产趋势


2006年-2020年,全国销售金额增长率持续下降,全国销售套数增长率也持续下降;


2006年-2020年,全国平均套均总价增长率持续上升。



结 论:


1、以规模增长带动业绩增长的模式,会越来越难,不是说做大规模不对,而是说仅仅做大规模是不足以抵御风险,大而不倒只是想象。


2、房子确实越来越贵,购房门槛越来越高,事关民生,房住不炒的严控政策很难有松动。

 


02


宏观趋势


2006年-2020年,全国城镇人口增长率持续下降,全国人均可支配收入增长率也持续下降;


2006年-2020年,全国建成区面积增长率持续上升。



结 论:


1、人口的城镇化增速在下降,人均财富增速也在下降,机会还在细分市场里。


2、城市还在扩张,建设用地的紧缺会得到缓解,风险在高地价里。

 


03


地产投资逻辑


主要看“钱”,其次看“地”,最后才是看“人”


将市场增长率与宏观增长率对比分析,可以看出,与房地产市场增长最相关的是M2的增速,也就是货币发行量,其次是建成区面积的增速,也就是城市扩张速度(基础设施投资),最后才是各类人口相关的增速。



结 论:


1、与其研究人口,不如研究货币政策和货币流动。


2、研究规划利好,既要对城市扩张方向有预判,也要有全局视角,所谓风水轮流转。

 

04


小结一下


1、中国房地产过去十五年的发展,是资金推动下的发展,也是房地产货币化金融化的过程。


简单来说,中国房地产是个货币现象。


展开来讲,货币现象的产生,是因为过去十五年,我国处于全球化、工业化和城市化三期红利叠加的大发展时期。


全球化让我们获得了更多美元资产,提高了国内基础货币的发行量。


工业化扩张让我们有了更多生产设备和交通配套设施的投资需求,为基础货币加了一次杠杆,放大了货币发行量。


而城市化又把人聚集到一起共同生活、生产、消费,产生了许多城市基础建设投资需求。


再加了一道杠杆,伴随婴儿潮人群购房潮的兴起,大量资金涌入房地产行业,各种以土地和房子为抵押的信贷又帮着加了一道杠杆。


2、先来看看M2的增长情况,2007年M2总量40.34万亿,2020年总量218.68万亿,涨幅442%。


再来看看建成区的增长情况,2007年全国建成区面积3.55万平方公里,2020年全国建成区面积6.26万平方公里,增幅76.5%。


3、那么,房价到底有没有跑赢货币发行速度?


深圳,2007年房价10998元/㎡,2020年房价70308元/㎡,房价涨了539%;


苏州,2007年房价7283元/㎡,2020年房价29190元/㎡,房价涨了301%;


重庆,2006年房价4307元/㎡,2020年房价12492元/㎡,房价涨了190%。


与大家想象的不同,深圳房价很疯狂,但也只是小幅跑赢M2,感觉还不错的苏州明显跑输M2,近期市场火爆的重庆更是大幅跑输


4、也就是说,虽然感觉上,房地产价格持续上涨时间很长,局部地区上涨幅度也很大,但从数据来看,房地产的扩张速度并没有超过货币扩张的速度。


房地产行业即便受定向枷锁政策调控,依然有较为稳固的发展基本盘,随着中国经济持续增长,货币发行量还是会持续增长,这也确保了房地产行业依然有较好的增长空间。


可以预测,2019-2029年年均销售金额可以保持在20万亿。

 


05


调控政策的根


M2和GDP


当“GDP同比—M2同比 > 0”,意味着经济景气度高,3-6个月后就可能收紧房地产调控,防止泡沫化;


当“GDP同比—M2同比 < 0”,意味着经济景气度差,3-6个月后就可能放松房地产调控。可以回看过去15年地产发展的变化——


· 2005年三季度GDP同比和M2同比差值跌破0,房地产调控逐步放松,


· 2007年三季度经济过热,房地产调控开始收紧,


· 2008年遇上次贷危机,出现一波小型危机,


· 2009年开始放松调控并放水救市,


· 2010年三季度经济恢复,


· 2011年赶上欧债危机,又出现一波小型危机,房地产调控再次放松,吸取四万亿经验,开始温和放水救市,实现了一波从2011年到2016年的楼市小牛市,这期间造就了不少黑马开发商,也训练出了一大批高周转思维的职业经理人,


· 2017年开始收紧调控,全面牛市结束,


· 2018年房地产调控进入新阶段,中央定原则“房住不炒”,地方有弹性“一城一策”,


· 2020突发新冠疫情,应对得当,于是,2021年一季度,GDP同比和M2同比差值不仅突破到0以上,而且看这个差值,甚至超过了2007年经济过热时候的水平,所以对于最近的调控收紧,既是意料之中,也是情理之中。



结 论:


1、经济快速反弹的趋势并不能持续,降准依然是大概率事件;


2、原材料及大宗商品的价格上涨压力很大,物价上涨压力也很大;


3、整体环境类似美国1970-1980年,理论上,出现滞涨是大概率事件,但有了前人的经验教训,我们已经知道,要治住“滞涨”,一方面是要降准,确保货币数量充足(1920年代教训),另外一方面是不能加息,确保货币价格稳定(1970年代教训),所以,宏观调控政策就只能选择定向降准和定向加息;


4、总的来说,降准放的水不准进房地产行业,而且要对房价泡沫抬头的城市的房贷进行定向的加息。

 


06


机会在哪


也就是说,从行业规模来看,年销金额20万亿的市场,依然大有可为。


从宏观经济大环境来看,政策严控依然是主基调,不仅不会放松,且会持续收紧;


从企业经营的角度来看,在热点城市,面粉比“面包”贵将是常态,但即便如此,也需要认识到,以前企业不论拿到什么面粉,其实都是做的馒头,小馒头五毛,中馒头一元,大馒头两元。


如果企业可以真的学会做面包,那么就会发现,同样是面粉,搭配不同辅料和手艺,面包的价格其实跨度很大,碱水面包八元,肉松面包十二元,香浓手撕包十六元,法式可颂二十四元。

 

机 会 一 :


以客户为导向,做对定位,做好产品


在商品房拥有率高的城市,坚决以产品领先来占领改善高端市场,在商品房拥有率低的城市,坚决以成本领先来占领首置、首改市场。


我们统计了97个城市的数据,用“商品房套数/家庭数”得出“商品房拥有率,结果如下:


 

机 会 二 :


到城市扩张的方向里寻找机会,不要迷恋成熟的城区,也不要害怕现状的郊区,因为中国的城市空间,还远远不足以支持更多人民过上美好的生活。


我们把配套成熟的城市空间计算了出来,用红色代表城区。


大家可以看到,即便在长三角(包括江苏、浙江),也就上海城市空间比较充足,其余所谓崛起的各种新一线,城市建设严重不足。


 



总结


1、房地产是货币现象的典型代表,如果想研究市场,最好是研究“钱”,而要搞清楚“钱”就要搞清楚产业;


2、不是宏观调控政策主导市场走向,而是市场走向在推动各种宏观调控政策的出台,如果想研究调控,最好是研究市场周期,也就是研究市场泡沫化的规律;


3、客户导向无疑是房地产企业突围的好帮手。


所谓房地产的供给侧改革,就是坚定相信萨伊说的,“供给创造需求,需求推动经济发展只是结果,不是原因”。


积极从“在合适的土地上,为合适的客户,提供合适的产品”升级迭代为“在可以买到的土地上,为可以争取到的最有支付力的客户,提供独一无二的高价值产品”;


4、做好城市研究,积极下沉,为广大还没住上商品房的普通人,提供优质产品;


5、住宅市场依然大有可为,不要盲目转型换赛道,应该围绕住宅这个核心产品,不断把产品和服务做好、做深,将一部分利润投资到“城市服务配套建设能力”的发展上,或许可以实现1+1=10。

来源:禾略(ID:helue_China)


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