房地产现在还有什么大机会？过去15年的历史给你答案

01

地产趋势

2006年-2020年，全国销售金额增长率持续下降，全国销售套数增长率也持续下降；

2006年-2020年，全国平均套均总价增长率持续上升。

结 论：

1、以规模增长带动业绩增长的模式，会越来越难，不是说做大规模不对，而是说仅仅做大规模是不足以抵御风险，大而不倒只是想象。

2、房子确实越来越贵，购房门槛越来越高，事关民生，房住不炒的严控政策很难有松动。

02

宏观趋势

2006年-2020年，全国城镇人口增长率持续下降，全国人均可支配收入增长率也持续下降；

2006年-2020年，全国建成区面积增长率持续上升。

结 论：

1、人口的城镇化增速在下降，人均财富增速也在下降，机会还在细分市场里。

2、城市还在扩张，建设用地的紧缺会得到缓解，风险在高地价里。

03

地产投资逻辑

主要看“钱”，其次看“地”，最后才是看“人”

将市场增长率与宏观增长率对比分析，可以看出，与房地产市场增长最相关的是M2的增速，也就是货币发行量，其次是建成区面积的增速，也就是城市扩张速度（基础设施投资），最后才是各类人口相关的增速。

结 论：

1、与其研究人口，不如研究货币政策和货币流动。

2、研究规划利好，既要对城市扩张方向有预判，也要有全局视角，所谓风水轮流转。

04

小结一下

1、中国房地产过去十五年的发展，是资金推动下的发展，也是房地产货币化金融化的过程。

简单来说，中国房地产是个货币现象。

展开来讲，货币现象的产生，是因为过去十五年，我国处于全球化、工业化和城市化三期红利叠加的大发展时期。

全球化让我们获得了更多美元资产，提高了国内基础货币的发行量。

工业化扩张让我们有了更多生产设备和交通配套设施的投资需求，为基础货币加了一次杠杆，放大了货币发行量。

而城市化又把人聚集到一起共同生活、生产、消费，产生了许多城市基础建设投资需求。

再加了一道杠杆，伴随婴儿潮人群购房潮的兴起，大量资金涌入房地产行业，各种以土地和房子为抵押的信贷又帮着加了一道杠杆。

2、先来看看M2的增长情况，2007年M2总量40.34万亿，2020年总量218.68万亿，涨幅442%。

再来看看建成区的增长情况，2007年全国建成区面积3.55万平方公里，2020年全国建成区面积6.26万平方公里，增幅76.5%。

3、那么，房价到底有没有跑赢货币发行速度？

深圳，2007年房价10998元/㎡，2020年房价70308元/㎡，房价涨了539%；

苏州，2007年房价7283元/㎡，2020年房价29190元/㎡，房价涨了301%；

重庆，2006年房价4307元/㎡，2020年房价12492元/㎡，房价涨了190%。

与大家想象的不同，深圳房价很疯狂，但也只是小幅跑赢M2，感觉还不错的苏州明显跑输M2，近期市场火爆的重庆更是大幅跑输。

4、也就是说，虽然感觉上，房地产价格持续上涨时间很长，局部地区上涨幅度也很大，但从数据来看，房地产的扩张速度并没有超过货币扩张的速度。

房地产行业即便受定向枷锁政策调控，依然有较为稳固的发展基本盘，随着中国经济持续增长，货币发行量还是会持续增长，这也确保了房地产行业依然有较好的增长空间。

可以预测，2019-2029年年均销售金额可以保持在20万亿。

05

调控政策的根

M2和GDP

当“GDP同比—M2同比 > 0”，意味着经济景气度高，3-6个月后就可能收紧房地产调控，防止泡沫化；

当“GDP同比—M2同比 < 0”，意味着经济景气度差，3-6个月后就可能放松房地产调控。可以回看过去15年地产发展的变化——

· 2005年三季度GDP同比和M2同比差值跌破0，房地产调控逐步放松，

· 2007年三季度经济过热，房地产调控开始收紧，

· 2008年遇上次贷危机，出现一波小型危机，

· 2009年开始放松调控并放水救市，

· 2010年三季度经济恢复，

· 2011年赶上欧债危机，又出现一波小型危机，房地产调控再次放松，吸取四万亿经验，开始温和放水救市，实现了一波从2011年到2016年的楼市小牛市，这期间造就了不少黑马开发商，也训练出了一大批高周转思维的职业经理人，

· 2017年开始收紧调控，全面牛市结束，

· 2018年房地产调控进入新阶段，中央定原则“房住不炒”，地方有弹性“一城一策”，

· 2020突发新冠疫情，应对得当，于是，2021年一季度，GDP同比和M2同比差值不仅突破到0以上，而且看这个差值，甚至超过了2007年经济过热时候的水平，所以对于最近的调控收紧，既是意料之中，也是情理之中。

结 论：

1、经济快速反弹的趋势并不能持续，降准依然是大概率事件；

2、原材料及大宗商品的价格上涨压力很大，物价上涨压力也很大；

3、整体环境类似美国1970-1980年，理论上，出现滞涨是大概率事件，但有了前人的经验教训，我们已经知道，要治住“滞涨”，一方面是要降准，确保货币数量充足（1920年代教训），另外一方面是不能加息，确保货币价格稳定（1970年代教训），所以，宏观调控政策就只能选择定向降准和定向加息；

4、总的来说，降准放的水不准进房地产行业，而且要对房价泡沫抬头的城市的房贷进行定向的加息。

06

机会在哪

也就是说，从行业规模来看，年销金额20万亿的市场，依然大有可为。

从宏观经济大环境来看，政策严控依然是主基调，不仅不会放松，且会持续收紧；

从企业经营的角度来看，在热点城市，面粉比“面包”贵将是常态，但即便如此，也需要认识到，以前企业不论拿到什么面粉，其实都是做的馒头，小馒头五毛，中馒头一元，大馒头两元。

如果企业可以真的学会做面包，那么就会发现，同样是面粉，搭配不同辅料和手艺，面包的价格其实跨度很大，碱水面包八元，肉松面包十二元，香浓手撕包十六元，法式可颂二十四元。

机 会 一 ：

以客户为导向，做对定位，做好产品。

在商品房拥有率高的城市，坚决以产品领先来占领改善高端市场，在商品房拥有率低的城市，坚决以成本领先来占领首置、首改市场。

我们统计了97个城市的数据，用“商品房套数/家庭数”得出“商品房拥有率，结果如下：

机 会 二 ：

到城市扩张的方向里寻找机会，不要迷恋成熟的城区，也不要害怕现状的郊区，因为中国的城市空间，还远远不足以支持更多人民过上美好的生活。

我们把配套成熟的城市空间计算了出来，用红色代表城区。

大家可以看到，即便在长三角（包括江苏、浙江），也就上海城市空间比较充足，其余所谓崛起的各种新一线，城市建设严重不足。

总结

1、房地产是货币现象的典型代表，如果想研究市场，最好是研究“钱”，而要搞清楚“钱”就要搞清楚产业；

2、不是宏观调控政策主导市场走向，而是市场走向在推动各种宏观调控政策的出台，如果想研究调控，最好是研究市场周期，也就是研究市场泡沫化的规律；

3、客户导向无疑是房地产企业突围的好帮手。

所谓房地产的供给侧改革，就是坚定相信萨伊说的，“供给创造需求，需求推动经济发展只是结果，不是原因”。

积极从“在合适的土地上，为合适的客户，提供合适的产品”升级迭代为“在可以买到的土地上，为可以争取到的最有支付力的客户，提供独一无二的高价值产品”；

4、做好城市研究，积极下沉，为广大还没住上商品房的普通人，提供优质产品；

5、住宅市场依然大有可为，不要盲目转型换赛道，应该围绕住宅这个核心产品，不断把产品和服务做好、做深，将一部分利润投资到“城市服务配套建设能力”的发展上，或许可以实现1+1=10。

来源：禾略（ID：helue_China）