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一文读懂2020年百色房地产市场

2021-09-03 18:23:46    平果房产网     楼盘行情    



01

楼市政策资讯



   (一) 全国楼市政策

    中央坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化落实城市主体责任,实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标,促进房地产市场平稳健康发展。



    (二)全国各地方政策

地方为稳就业、稳财政、稳经济计,上半年楼地市政策放松纾困,下半年政策环境趋紧,多地升级楼市调控政策。其中杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控,重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售和增加房地产交易税费这5方面内容。其中深圳政策力度最严苛,宁波更是两度政策加码。



   (三)广西楼市政策

2020年,广西出台政策整体以宽松为主,包括放宽落户、加大引才,老旧小区改造、城市更新以及全面推广“三板”应用项目等。百色出台政策在体制机制创新、产业深度开放合作、基础设施建设、财政税收、金融服务、用地保障、人才引进等方面加快推进广西百色重点开发开放试验区高质量建设。



    楼市政策总结: 

中央层面:中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议已为2021年楼市定调,在坚持“房住不炒”定位下,强化落实城市主体责任,实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标,促进房地产市场平稳健康发展。“房地产长效机制”“大城市”“租赁住房”“城市更新”将是2021年房地产市场关键词,也是行业和企业持续发展契机所在。


地方层面:地方调控在经历连续多月大范围收紧后,呈现出“松紧互现”的特点。未来,在“房住不炒”基调指导下,地方政府因城施策将更加灵活,针对不同区域、不同人群类型等差异化调控趋势将更加明显,从多方面保障刚需购房,抑制投资投机行为,促进市场的平稳健康发展。



02

全国房地产市场动态



  (一)、全国房地产发展水平

    1、1—12月份,全国房地产开发投资141443亿元,同比增长7.0%

    2020年全国房地产开发投资141443亿元,同比增长7.0%,增速比1—11月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资104446亿元,增长7.6%,增速比1—11月份提高0.2个百分点。



    1-12月份,房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米,同比增长3.7%,增速比1—11月份提高0.5个百分点。其中,住宅施工面积655558万平方米,增长4.4%。房屋新开工面积224433万平方米,下降1.2%,降幅收窄0.8个百分点。其中,住宅新开工面积164329万平方米,下降1.9%。


    

    2、1-12月份,商品房销售面积176086万平方米,同比增长2.6%

    2020年商品房销售面积176086万平方米,比上年增长2.6%,增速比1-11月份提高1.3个百分点。



2020年1-12月,住宅销售面积为154953万平方米,同比上涨3.2 %。




    (二)、全国重点城市商品住宅成交面积走势

2020年各地深入贯彻党中央、国务院部署,全面落实房地产长效机制,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展,其中监测26个重点城市商品住宅成交量已恢复至去年同期水平。城市分化加剧,一二线趋好,三四线超预期。


1-12月份,4个一线城市新建商品住宅成交量同比去年同期涨幅12%。其中,北京、上海和广州、深圳分别上涨1%、19%和13%,18%。20个二线城市新建商品住宅成交量同比小幅微降6%,其中杭州、宁波、合肥、济南等城市成交量逆势增长。24个三四线城市新建商品住宅成交量同比上涨10%,其中玉林2020年商品住宅累计成交量同比激增超八成。



   (三)、广西房地产整体发展水平

2020年1-12月,南宁市房地产开发投资1377.8亿元,为全区14个城市中最高。其余城市中,柳州市房地产开发投资额为464.1亿元,桂林市房地产开发投资额为394.8亿元,玉林市房地产开发投资额为358亿元,贵港市房地产开发投资额为209.3亿元,北海市房地产开发投资额为167亿元,钦州市房地产开发投资额为157.1亿元,百色市房地产开发投资额为153.7亿元,梧州市房地产开发投资额为136.7亿元,崇左市开发投资额为107.9亿元,贺州市开发投资额为95.4亿元,防城港市开发投资额为95.2亿元,来宾市开发投资额为68亿元,河池市开发投资额为60.1亿元。



    2020年,广西区内14个城市商品房整体表现平稳。其中排名前三的城市是:南宁市商品房销售面积为1838万㎡,成交均价8604元/㎡;柳州市商品房销售面积为705万㎡,成交均价7107元/㎡;桂林市商品房销售面积为697万㎡,成交均价5851/㎡。百色成交量排全区第七位,成交均价4528元/㎡。



    2020年,广西区内重点12个城市商品住宅成交量排名靠前的城市是:南宁市商品住宅销售面积为955万㎡,成交均价12550元/㎡;柳州市商品住宅销售面积为324万㎡,成交均价8960元/㎡;百色成交量排全区靠后,成交量处相对低位,成交均价5798元/㎡。




03

百色房地产市场



    (一)、土地市场

    1、1-12土地市场住宅用地供应288幅成交182幅。

2020年1-12月,百色市全年住宅用地供应288幅,供应总建筑面积为1466.8万㎡,其中12月新增供应39幅;成交总建筑面积1019.55万㎡,共计成交182幅住宅用地,其中12月份成交63幅。



        2. 主城区各区域土地成交情况

2020年1-12月百色市区域住宅用地成交中,百东新区共计成交1005亩,成交8幅住宅用地;其次为龙景区,共计成交465亩,成交15幅住宅用地;鹅城区成交162 亩。从楼面地价来看,龙景区楼面地价最高,为1418元/㎡。其次为鹅城区,楼面地价为889元/㎡,迎龙区楼面地价为933元/㎡,百东新区地价处于相对低位为636元/㎡。



    (二)、商品房市场

    2020年1~12月,全市商品房供求量齐涨,均价小幅下滑;其中供应460.57万㎡,成交311.55万㎡,成交均价4594元/㎡。



        从各物业供求量价对比走势来看,普通住宅供求量占区域绝对主导地位,供应378.61万㎡,成交287.47万㎡,成交均价4480元/㎡。



    (三)、商品住宅市场

    1、市场整体表现分析

2020年1~12月,百色全市商品住宅供应面积381.86万,成交面积291.8万㎡,成交均价4488元/㎡,其中12月供应55.38万㎡,环比激增77.43%,成交30.6万㎡,环比上涨33.9%。



    2、全市成交户型交叉分析

    2020年1~12月,百色市商品住宅成交中,面积120-140㎡,总价50-70万元产品去化最高,主力成交项目均位于靖西、平果等周边县份。其中靖西云天城、现代茗城、万冠新天地等项目成交最多;其次是面积110-120㎡,总价70万元以内的刚需产品以及140-150㎡,50-70万元的改善大户型产品也占有较大比例。



    2020年1~12月百色市商品住宅成交中,面积在120-140㎡,均价5000元/㎡以内的产品成交占比最大,多为县份周边项目成交占比较多。主力项目为现代茗城、恒力城、万冠新天地;其次是面积在110-120㎡以及面积140-150㎡,均价5000元/㎡以内的产品成交占较大比例。



    2020年1~12月商品住宅成交中,120-140㎡的户型占比最大,占总成交的46.1%,成交面积134.59万㎡。同时140-150㎡以及110-120㎡的户型占比也较大。价格方面,主力成交面积均价在4000-5000元/㎡,190-200㎡户型价格最高,均价在5627元/㎡。



2020年百色商品住宅成交面积及成交金额TOP10项目多为百色周边县份项目,其中靖西云天城以成交面积12.72万㎡夺得商品住宅成交面积榜榜首,恒大·悦澜湾以成交金额6.4亿元名列商品住宅成交金额榜第一。



    (四)、区域商品住宅市场表现

2020年1-12月,从主城区各区域商品住宅供求价量情况来看,供应及成交主要均来自龙景区,其中成交量达55.94万㎡,其次为迎龙区,成交17.85万㎡。从成交均价来看,龙景区成交均价全市最高,为6020元/㎡,其次为迎龙区均价为5322元/㎡,百东新区成交均价为3961元/㎡。



    (五)、二手房市场表现

    1、市场整体表现分析

2016-2020年,百色二手房市场成交量价稳步提升,其中2020年成交面积22.6万㎡,成交均价4339元/㎡,均价同比小幅上涨7.8%。



      2、主城区各区域二手房市场成交分析

2020年百色市区二手房成交主要集中在鹅城区,共计成交9.37万㎡,占区域总成交41.6%份额;其次为龙景区,共计成交8.52万㎡,占区域37.8%;



      3、二手房市场各物业类型成交分析

从二手房市场各物业成交情况来看,商品住宅成交最多,共计成交20.94万㎡,占比高达92.9%,其次为商业项目,共成交1.15万㎡,占比5.1%。



      4、二手房市场成交客户年龄及来源分析

从二手房市场成交客户情况来看,成交客群多以中高年龄段为主,其中41-50岁居多,占比达27%;其次31-35岁客群也占较大比例。从成交客群户籍地来看,客户多以田林、乐业、德保等百色周边县份客户成交为主,占比44.2%,其次为百色市区客群。



    5、二手房市场成交户型交叉分析

    2020年1~12月,百色市二手房成交中,面积70㎡以内,总价30万元以内的小户型产品成交最高,面积段120-130㎡,总价50-70万元的二手房成交也占据一定比例;成交单价多以4000元/㎡以内居多;




    6、二手房市场住宅项目成交面积及金额分析

2020年百色二手房住宅成交金额及成交面积TOP5项目多来自龙景区,其中城市花园以成交金额0.85亿元,成交面积1.88万㎡夺得二手房住宅成交金额榜及面积榜榜首。



住宅市场小结:

2020年1~12月,百色全市商品住宅供应面积381.86万,成交面积291.8万㎡,成交均价4488元/㎡,其中12月供应55.38万㎡,环比激增77.43%,成交30.6万㎡,环比上涨33.9%。


2020年1~12月,百色市商品住宅成交中,面积120-140㎡,总价50-70万元产品去化最高,主力成交项目均位于靖西、平果等周边县份。受周边县份项目拉低影响,主力成交均价在5000元/㎡以内


2020年1-12月,从主城区各区域商品住宅供求价量情况来看,供应及成交主要均来自龙景区,其中成交量达55.94万㎡,其次为迎龙区,成交17.85万㎡。从成交均价来看,龙景区成交均价全市最高,为6020元/㎡,其次为迎龙区均价为5322元/㎡,百东新区成交均价为3961元/㎡。



04

房地产典型企业分析



   (一)、典型企业拿地分析

2020年1-12月,主城区共成交29幅住宅用地,其中12月碧桂园拿下龙景区154亩商住用地,成交楼板价1349元/㎡,溢价率3.36%;



    (二)、典型企业产品特征分析

恒大:恒大目前在百色布局2个项目。恒大·悦澜湾在龙景区,地块紧邻百色第五中学及百色学院,教育配套较齐全。项目主打90-160㎡的首改、再改产品市场,刚需产品份额相对较少;平果恒大城位于平果县,项目90-120㎡首改产品供应占比约七成,120-160㎡大户型再改产品约三成。



碧桂园:碧桂园目前在百色布局5个项目,其中3个位于周边县份,一个位于迎龙区和龙景区。主城区两个项目产品主要覆盖再改、豪改这两种类型,定位中高端;其中碧桂园·城央府区位较优,周边江景资源、商业广场伺环,且紧邻城东大道主干道;碧桂园·翡翠园紧邻百色高中和百色体育中心、园博园,周边配套较齐全。




05

百色2020年房地产市场点评



市场总结:

一级市场(土地):2020年1-12月,百色市全年住宅用地供应288幅,供应总建筑面积为1466.8万㎡,其中12月新增供应39幅;成交总建筑面积1019.55万㎡,共计成交182幅住宅用地,其中12月份成交63幅。其中迎龙区共计成交了11幅,龙景区成交了15幅。财政压力下2020年供求剧增,地价溢价走低。


二级市场(商品房):2020年1~12月,百色全市商品住宅供应面积381.86万,成交面积291.8万㎡,成交均价4488元/㎡。其中12月房企加大货量,供求量双双上涨显著。供应环比激增77.43%至55.38万㎡,成交大幅上涨超三成为30.6万㎡。




市场预判:

全国层面: 中央为2021年楼市定调,在坚持“房住不炒”定位下,解决好大城市住房突出问题和发展租赁住房将是核心。“房地产长效机制”“大城市”“租赁住房”“城市更新”将是2021年房地产市场关键词。


百色层面:土地方面:预计新的一年政府依旧会加大土地供应,优质地块竞争依旧激烈;但房企拿地趋于理性,外来房企的拿地规模或有收缩。市场方面:百色市场规模较小,房价较低,项目整体去化压力较大;受疫情反复影响,客户观望情绪仍在,未来价格战或将延续。


文章来源:CRIC广西

公众号“ 广西地产大数据 “ 微信号(gxdcdsj)”编辑,转载请注明出处。



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