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楼市政策资讯

   （一） 全国楼市政策

    中央坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化落实城市主体责任,实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标,促进房地产市场平稳健康发展。

    （二）全国各地方政策

地方为稳就业、稳财政、稳经济计,上半年楼地市政策放松纾困，下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策。其中杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控，重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售和增加房地产交易税费这5方面内容。其中深圳政策力度最严苛，宁波更是两度政策加码。

   （三）广西楼市政策

2020年，广西出台政策整体以宽松为主，包括放宽落户、加大引才，老旧小区改造、城市更新以及全面推广“三板”应用项目等。百色出台政策在体制机制创新、产业深度开放合作、基础设施建设、财政税收、金融服务、用地保障、人才引进等方面加快推进广西百色重点开发开放试验区高质量建设。

    楼市政策总结： 

中央层面：中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议已为2021年楼市定调，在坚持“房住不炒”定位下，强化落实城市主体责任,实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标,促进房地产市场平稳健康发展。“房地产长效机制”“大城市”“租赁住房”“城市更新”将是2021年房地产市场关键词，也是行业和企业持续发展契机所在。

地方层面:地方调控在经历连续多月大范围收紧后，呈现出“松紧互现”的特点。未来，在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策将更加灵活，针对不同区域、不同人群类型等差异化调控趋势将更加明显，从多方面保障刚需购房，抑制投资投机行为，促进市场的平稳健康发展。

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全国房地产市场动态

  （一）、全国房地产发展水平

    1、1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，同比增长7.0%

    2020年全国房地产开发投资141443亿元，同比增长7.0%，增速比1—11月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比1—11月份提高0.2个百分点。

    1-12月份，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，同比增长3.7%，增速比1—11月份提高0.5个百分点。其中，住宅施工面积655558万平方米，增长4.4%。房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，降幅收窄0.8个百分点。其中，住宅新开工面积164329万平方米，下降1.9%。

    2、1-12月份，商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6%

    2020年商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1-11月份提高1.3个百分点。

2020年1-12月，住宅销售面积为154953万平方米，同比上涨3.2 %。

    （二）、全国重点城市商品住宅成交面积走势

2020年各地深入贯彻党中央、国务院部署，全面落实房地产长效机制，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展，其中监测26个重点城市商品住宅成交量已恢复至去年同期水平。城市分化加剧，一二线趋好，三四线超预期。

1-12月份，4个一线城市新建商品住宅成交量同比去年同期涨幅12%。其中，北京、上海和广州、深圳分别上涨1%、19%和13%，18%。20个二线城市新建商品住宅成交量同比小幅微降6%，其中杭州、宁波、合肥、济南等城市成交量逆势增长。24个三四线城市新建商品住宅成交量同比上涨10%，其中玉林2020年商品住宅累计成交量同比激增超八成。

   （三）、广西房地产整体发展水平

2020年1-12月，南宁市房地产开发投资1377.8亿元，为全区14个城市中最高。其余城市中，柳州市房地产开发投资额为464.1亿元，桂林市房地产开发投资额为394.8亿元,玉林市房地产开发投资额为358亿元，贵港市房地产开发投资额为209.3亿元，北海市房地产开发投资额为167亿元，钦州市房地产开发投资额为157.1亿元，百色市房地产开发投资额为153.7亿元，梧州市房地产开发投资额为136.7亿元，崇左市开发投资额为107.9亿元，贺州市开发投资额为95.4亿元，防城港市开发投资额为95.2亿元，来宾市开发投资额为68亿元，河池市开发投资额为60.1亿元。

    2020年，广西区内14个城市商品房整体表现平稳。其中排名前三的城市是：南宁市商品房销售面积为1838万㎡，成交均价8604元/㎡；柳州市商品房销售面积为705万㎡，成交均价7107元/㎡；桂林市商品房销售面积为697万㎡，成交均价5851/㎡。百色成交量排全区第七位，成交均价4528元/㎡。

    2020年，广西区内重点12个城市商品住宅成交量排名靠前的城市是：南宁市商品住宅销售面积为955万㎡，成交均价12550元/㎡；柳州市商品住宅销售面积为324万㎡，成交均价8960元/㎡；百色成交量排全区靠后，成交量处相对低位，成交均价5798元/㎡。

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百色房地产市场

    （一）、土地市场

    1、1-12月土地市场住宅用地供应288幅，成交182幅。

2020年1-12月，百色市全年住宅用地供应288幅，供应总建筑面积为1466.8万㎡，其中12月新增供应39幅；成交总建筑面积1019.55万㎡，共计成交182幅住宅用地，其中12月份成交63幅。

        2. 主城区各区域土地成交情况

2020年1-12月百色市区域住宅用地成交中，百东新区共计成交1005亩，成交8幅住宅用地；其次为龙景区，共计成交465亩，成交15幅住宅用地；鹅城区成交162 亩。从楼面地价来看，龙景区楼面地价最高，为1418元/㎡。其次为鹅城区，楼面地价为889元/㎡，迎龙区楼面地价为933元/㎡，百东新区地价处于相对低位为636元/㎡。

    （二）、商品房市场

    2020年1~12月，全市商品房供求量齐涨，均价小幅下滑；其中供应460.57万㎡，成交311.55万㎡，成交均价4594元/㎡。

        从各物业供求量价对比走势来看，普通住宅供求量占区域绝对主导地位，供应378.61万㎡，成交287.47万㎡，成交均价4480元/㎡。

    （三）、商品住宅市场

    1、市场整体表现分析

2020年1~12月，百色全市商品住宅供应面积381.86万㎡，成交面积291.8万㎡，成交均价4488元/㎡,其中12月供应55.38万㎡，环比激增77.43%，成交30.6万㎡，环比上涨33.9%。

    2、全市成交户型交叉分析

    2020年1~12月，百色市商品住宅成交中，面积120-140㎡，总价50-70万元产品去化最高，主力成交项目均位于靖西、平果等周边县份。其中靖西云天城、现代茗城、万冠新天地等项目成交最多；其次是面积110-120㎡，总价70万元以内的刚需产品以及140-150㎡，50-70万元的改善大户型产品也占有较大比例。

    2020年1~12月百色市商品住宅成交中，面积在120-140㎡，均价5000元/㎡以内的产品成交占比最大，多为县份周边项目成交占比较多。主力项目为现代茗城、恒力城、万冠新天地；其次是面积在110-120㎡以及面积140-150㎡，均价5000元/㎡以内的产品成交占较大比例。

    2020年1~12月商品住宅成交中，120-140㎡的户型占比最大，占总成交的46.1%，成交面积134.59万㎡。同时140-150㎡以及110-120㎡的户型占比也较大。价格方面，主力成交面积均价在4000-5000元/㎡，190-200㎡户型价格最高，均价在5627元/㎡。

2020年百色商品住宅成交面积及成交金额TOP10项目多为百色周边县份项目，其中靖西云天城以成交面积12.72万㎡夺得商品住宅成交面积榜榜首，恒大·悦澜湾以成交金额6.4亿元名列商品住宅成交金额榜第一。

    （四）、区域商品住宅市场表现

2020年1-12月，从主城区各区域商品住宅供求价量情况来看，供应及成交主要均来自龙景区，其中成交量达55.94万㎡，其次为迎龙区，成交17.85万㎡。从成交均价来看，龙景区成交均价全市最高，为6020元/㎡，其次为迎龙区均价为5322元/㎡，百东新区成交均价为3961元/㎡。

    （五）、二手房市场表现

    1、市场整体表现分析

2016-2020年，百色二手房市场成交量价稳步提升，其中2020年成交面积22.6万㎡，成交均价4339元/㎡，均价同比小幅上涨7.8%。

      2、主城区各区域二手房市场成交分析

2020年百色市区二手房成交主要集中在鹅城区，共计成交9.37万㎡，占区域总成交41.6%份额；其次为龙景区，共计成交8.52万㎡，占区域37.8%；

      3、二手房市场各物业类型成交分析

从二手房市场各物业成交情况来看，商品住宅成交最多，共计成交20.94万㎡，占比高达92.9%，其次为商业项目，共成交1.15万㎡，占比5.1%。

      4、二手房市场成交客户年龄及来源分析

从二手房市场成交客户情况来看，成交客群多以中高年龄段为主，其中41-50岁居多，占比达27%；其次31-35岁客群也占较大比例。从成交客群户籍地来看，客户多以田林、乐业、德保等百色周边县份客户成交为主，占比44.2%，其次为百色市区客群。

    5、二手房市场成交户型交叉分析

    2020年1~12月，百色市二手房成交中，面积70㎡以内，总价30万元以内的小户型产品成交最高，面积段120-130㎡，总价50-70万元的二手房成交也占据一定比例；成交单价多以4000元/㎡以内居多；

    6、二手房市场住宅项目成交面积及金额分析

2020年百色二手房住宅成交金额及成交面积TOP5项目多来自龙景区，其中城市花园以成交金额0.85亿元，成交面积1.88万㎡夺得二手房住宅成交金额榜及面积榜榜首。

住宅市场小结：

2020年1~12月，百色全市商品住宅供应面积381.86万㎡，成交面积291.8万㎡，成交均价4488元/㎡,其中12月供应55.38万㎡，环比激增77.43%，成交30.6万㎡，环比上涨33.9%。

2020年1~12月，百色市商品住宅成交中，面积120-140㎡，总价50-70万元产品去化最高，主力成交项目均位于靖西、平果等周边县份。受周边县份项目拉低影响，主力成交均价在5000元/㎡以内；

2020年1-12月，从主城区各区域商品住宅供求价量情况来看，供应及成交主要均来自龙景区，其中成交量达55.94万㎡，其次为迎龙区，成交17.85万㎡。从成交均价来看，龙景区成交均价全市最高，为6020元/㎡，其次为迎龙区均价为5322元/㎡，百东新区成交均价为3961元/㎡。

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房地产典型企业分析

   （一）、典型企业拿地分析

2020年1-12月，主城区共成交29幅住宅用地，其中12月碧桂园拿下龙景区154亩商住用地，成交楼板价1349元/㎡,溢价率3.36%；

    （二）、典型企业产品特征分析

恒大：恒大目前在百色布局2个项目。恒大·悦澜湾在龙景区，地块紧邻百色第五中学及百色学院，教育配套较齐全。项目主打90-160㎡的首改、再改产品市场，刚需产品份额相对较少；平果恒大城位于平果县，项目90-120㎡首改产品供应占比约七成，120-160㎡大户型再改产品约三成。

碧桂园：碧桂园目前在百色布局5个项目，其中3个位于周边县份，一个位于迎龙区和龙景区。主城区两个项目产品主要覆盖再改、豪改这两种类型，定位中高端；其中碧桂园·城央府区位较优，周边江景资源、商业广场伺环，且紧邻城东大道主干道；碧桂园·翡翠园紧邻百色高中和百色体育中心、园博园，周边配套较齐全。

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百色2020年房地产市场点评

市场总结：

一级市场（土地）：2020年1-12月，百色市全年住宅用地供应288幅，供应总建筑面积为1466.8万㎡，其中12月新增供应39幅；成交总建筑面积1019.55万㎡，共计成交182幅住宅用地，其中12月份成交63幅。其中迎龙区共计成交了11幅，龙景区成交了15幅。财政压力下2020年供求剧增，地价溢价走低。

二级市场（商品房）：2020年1~12月，百色全市商品住宅供应面积381.86万㎡，成交面积291.8万㎡，成交均价4488元/㎡。其中12月房企加大货量，供求量双双上涨显著。供应环比激增77.43%至55.38万㎡，成交大幅上涨超三成为30.6万㎡。

市场预判：

全国层面： 中央为2021年楼市定调，在坚持“房住不炒”定位下，解决好大城市住房突出问题和发展租赁住房将是核心。“房地产长效机制”“大城市”“租赁住房”“城市更新”将是2021年房地产市场关键词。

百色层面：土地方面：预计新的一年政府依旧会加大土地供应，优质地块竞争依旧激烈；但房企拿地趋于理性，外来房企的拿地规模或有收缩。市场方面：百色市场规模较小，房价较低，项目整体去化压力较大；受疫情反复影响，客户观望情绪仍在，未来价格战或将延续。

文章来源：CRIC广西；

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